河南快3走势:未来房价走势将继续上涨的五大引爆点

河南快3未出号统计 2011-04-25 11:29:08 来源:楚芸工作室BLOG

在未来的三至五年内房价走势继续上涨,因为将产生更为充足的刚性需求,而彼时,一些短期的调控政策,如限购、提高二套房首付比、停贷、交易税费差异化等都将因为经济进入第二个繁荣周期而被取消,但调控的发条松动迎来的却是消费高峰,再结合前面的基于调控产生的开发垄断,一个庞大的卖方市场势必引发新一轮涨价潮。

河南快3未出号统计 www.pokvs.cn 如果调控真的以遏制房地产价格涨幅让房价保持合理水平为目标,有两个点可以思考,一个点是从开发商入手,一个点是从供求关系入手,都可以实现目标,但目前的调控四面出击,事实上是将需求与供应进行时间上的前后调整,并促进结构性矛盾消费,导致房价存在后手上涨的结构性引爆点。

第一个引爆点来自于投资投机性需求。

在笔者的一篇文章中提及,中国房地产的本质属性一是消费品,二是投资品,这是科学的也吻合世界范围的特点,但由于快速商品化及贫富不均条件下畸形投机,加上投资市场不发达,人为增加了资本载体属性、收藏品属性,笔者并断定这是《困扰高房价的唯一症结》。而伴随市场化进程,这一症结将缓解。

政策市的消除或淡化,政府承担保障房责任,经济复苏并繁荣,都将还原楼市的市场化真相,在此变化环境下,房地产作为不动产的特点,即原本与生俱来的消费属性与投资属性将回归。

中国超过50%的储蓄率,过硬的外汇储备,显示的并不是一国实力上的强大,反而是投资市场欠缺的结果。当经济发展到产业结构合理的状态,当资源节约与环保成为经济发展的主旋律的时候,尤其是当国家实施一系列科学的调整,一些深层次的传统制度得到更新,这个时候投资已经不是什么丑事,投机更是一种基于风险控制的高效投资,将成为不动产领域消费的主力。

如果国人的观念,尤其是理财与投资观念发生变化并吻合市场经济的要求,无疑,投资需求将与普通商品房消费需求一起成为未来中国向中等发达国家迈进过程中的主流房地产需求,房价将因为调控过程行政打压,制度修正后投资环境的改善,城市分级及卫星城增加,城市交通提速等而快速上涨。

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第二个引爆点来自于城镇化改造推进三四线城市快速商品房化。

根据中共中央第十二五规划的精神,未来中国的主要市场将着眼于内需,那么内需在未来会是什么样的前景呢,一是农村消费市场,另一个便是城镇化提速导致的商品房消费。

要实现快速小康化及社会的和谐发展,九亿农民的问题是关键,而城镇化,让一些农民进城这是必然之路,农民进城在农村集体用地,基于耕地绒线及宅基地制度,基于土地二元制供应,无法流通的条件下,将主要集中于进城置业安家,这是一股潜在的数量庞大的需求。

而科技及农村产业化将必然导致农村的空心化,也许不到几年时间中国农村反而成为富裕阶层追逐的对象,农民工进城,城里人下乡,互换的过程又因为只产生进城置业消费而让农村空心化,结果自然是因为消费集中与需求量巨大而导致房价居高不下或者在更广泛的洼地基础上诞生更多的房价一线化城市。

象东营、烟台等,已经出现这种现象,东营的东城房价快速由3000而5000,弁平的房价突破6000,都不是由投资或投机消费导致的,而是农村产业化后快速进城以及城镇化本身造就更充足的购买力所导致的。

第三个引爆点来自于产业调整富裕阶层的变化对一线城市住宅的刚性需求。

按照国际惯例评估,中国现有富裕阶层比为7.8%,按照民间办法或者结合中国国情的研究显示,中国富裕阶层已经达到总人口的13.7%,距全民小康化标准尚有一半差距,而目前中国的城市化率才44%,小康标准或者先进国家的此项比例至少在70%以上。也就是说,如果政府承诺的至2020年全面实现小康化,那么,中国将在下一个十年完成26%的城市化版图,新晋富裕阶层新增11.3%。

由于过去我国的产业结构主要依赖于一线城市展开,则可以推断这些新晋富裕阶层的主要出产地依然会集中于一线城市,很自然地,这些新晋富裕阶层的置业愿景也主要集中于目前比较发达的几个城市,如上海北京深圳广州青岛杭州成都重庆武汉等。而广大的中部只能是承接产业西移的劳动力旺盛产区,尚没有足够的资源如人才教育与经营理念方面的优势。集居依然是接下来城市化与诞生富裕阶层在置业选择中的首选。

因此,当中国产业调整完成,富裕阶层发生质变并且数量增加,由于集居及集中消费,一线城市的住宅刚性需求无限加大并且集中于中高档住宅,自然房价将快速攀升。

第四个引爆点来自于开发领域的垄断。

多年调控的更重要结果应该是在开发这个垄断领域再诞生一个垄断的开发商阵营,固然国有房企减量至78家无论属实与否,掌握在国有房企手中的硬资源,主要是土地,依然敌不过广大的上市房企与民企,而且国有房企由于多线作战,在房地产领域还没有出现类似中石油中石化这样的巨头型房企,因此未来左右房地产领域的力量主要由现有的一些行业巨头组成。

多轮调控将中小开发企业这一股散户进一步蚕食,导致的直接恶果将是垄断。

在中国未来需求旺盛而供应趋于垄断的环境下,房价要想稳定几无可能,只能是快速上涨,同时,由于经济的再次高速发展,伴随的少许通胀也是正常的,年均上涨两位数将成一道诱人的风景。

第五个引爆点来自于前老龄化社会人口生育及就业高峰带来的旺盛需求并集中实现。

按照研究机构的报告,我国将于2020年正式宣告进入老龄社会,此前的大约2014-2016年中国将出现生育及就业高峰,而据黄金十年的消费结构看,买房为下一代及买房养老是普通老百姓的买房核心理由,除一线城市投资比接近50%外,中国多数城市的买房投资比低于15%,多数二三线城市的此项比例甚至是个位数。

显然,在未来的三至五年内,将产生更为充足的刚性需求,而彼时,一些短期的调控政策,如限购、提高二套房首付比、停贷、交易税费差异化等都将因为经济进入第二个繁荣周期而被取消,但调控的发条松动迎来的却是消费高峰,再结合前面的基于调控产生的开发垄断,一个庞大的卖方市场势必引发新一轮涨价潮。

所以,如果单独评价调控的效果,没有什么实质意义,如果在一个较长周期房价是持续上涨的,那只能说是行政调控让整体阶层获得投机机会,没有进入者或者更巨大的普通老百姓不仅没有从调控中受益,相反因为没有出手成为受害者。

若出现暴涨,则上述引爆点或者因素现在为什么不能正视呢?

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